（一）住房反向抵押的制度解释

住房反向抵押是一系列金融产品的集成创新，涉及抵押、资产评估、信贷、资产证券化、保险等，其本质上是一种盘活不动产价值的权益转换制度。在典型的住房反向抵押中，借款人将房屋抵押给金融机构，金融机构定期地、持续地向借款人支付，且借款人可以长久居住于该房屋。在借款人死亡以后，金融机构获得对该房屋的优先受偿权。在这一制度中，借款人以享有房屋完整产权为前提，随着贷款人定期向借款人支付贷款资金，借款人对房屋的权益逐渐减少直至清零，从而全部冲抵累加的贷款余额。

（二）住房反向抵押以房养老功能的实现

第一，住房反向抵押以不转移房屋之占有为核心特征，较好地满足了老年人对居住稳定性的需求。长期居住在一个地方会培养出认同感，居于故土而非移居他处更是厚植于国人内心深处的情感需要。第二，住房反向抵押以持续的现金流入提供了相对充分的财务保障，以限定性的债务偿还内容提升了财务预期的安全性，切实满足了老年人对收入稳定性的需求。第三，住房反向抵押将个人的生命周期与房屋价值变动进行了有效匹配，有助于引导个人进行全生命周期的财产权益配置。个人在年轻时可通过正向抵押买房还款，年老时则可通过反向抵押释放该房屋的流动性。

（一）实施效果与制度预期割裂

第一，适用范围局限。我国住房反向抵押市场发展迟缓，自2014年试点以来，全国仅有两项相关产品，其签约承保数量也较低。第二，借款人财务不稳定性突显。老年借款人在初始签约时往往难以准确预估将来的高额成本，同时还存在违约风险。第三，非借款配偶方的利益保护问题日渐严峻。若仅有配偶一方参与住房反向抵押，当借款配偶死亡导致合同终结时，非借款配偶方可能因无力止赎等原因被驱逐出房屋。

（二）实施困境之成因

住房反向抵押实施效果与制度预期的割裂，源于该制度本身的局限性。其一，老年人认知能力减弱与住房反向抵押复杂性之间的冲突，是老年人参与率低的根源所在。其二，住房反向抵押的以房养老政策工具属性与金融产品营利性追求之间的拉锯，是金融机构与政府部门不愿参与的根本原因。其三，住房反向抵押制度设计上的利益保护机制失当，是借款人财务不稳定性突显、非借款配偶方利益受损以及金融机构激励不足等现象的潜在成因。

（一）住房反向抵押运作主体的选择

住房反向抵押实施模式的核心问题是运作主体的选择。从现有实践来看，商业银行、保险公司是主要的运作主体。商业银行运作以银行信贷为核心，该模式的优势在于，银行信贷资金充足，在房地产信贷融资管理方面经验丰富，可优化对借款人的信用评估。保险公司运作模式的优势是，保险公司的寿险业务风险主要是保护预期存活寿命与实际寿命差异所形成的长寿风险，与住房反向抵押的特点相对吻合，其在寿命风险控制方面具有专业性，且制度构建成本相对较低，我国的养老事业也主要通过保险方式实现。但以上两模式各有弊端。

银保合作是将商业银行与保险公司的优势融合而成的新型运作模式，较为典型的形式是，由银行及寿险公司联合承办，老年人通过向银行抵押房产，一次性取得整笔贷款，再向寿险公司购买终身年金寿险，并由寿险公司定期支付年金直至其死亡。银保合作的运作模式较好地消除了商业银行或保险公司单独运作的劣势，有利于拓宽住房反向抵押贷款的销售网络，可以充分发挥银行在金融信贷方面的优势以及保险的风险管控功能与风险分散功能，并逐步激活保险公司参与社会治理的规制工具属性。而且，我国银行与保险业务均由银保监会统筹监管，在政策制定、规则设计上具有内部化、便宜化的合作优势。就合作方式而言，相较组织安排的方式，基于合同的银保合作未增加现行机制的运行成本，更具可行性。

（二）住房反向抵押中政府参与的厘定

我国保险公司独立运作住房反向抵押的实施模式忽视了政府参与的积极作用。在住房反向抵押实施中，政府参与具有正当性和必要性。首先，住房反向抵押这种具有试验性、福利性且融合营利性的新型养老方式，应由政府这一外部力量加以干预、矫正。其次，政府参与具有调节利益关系、提升安全性的作用。最后，对于新型金融产品发展中的阻碍因素，由政府提供信用担保既有助于消除各方参与金融服务的顾虑，又能控制系统性风险的发生。

结合实践效果来看，政府应在风险控制环节发挥作用，将住房反向抵押所可能调动的金融资源与社会保障的导向相融合。第一，通过强制咨询程序，缓解老年借款人的事前认知风险。咨询机构将结合借款人情况，解释住房反向抵押对老年借款人的影响，提示其他可选方案的收益可能性。在我国，根据职能划分，由银保监局下设的金融消费者保护部门提供咨询服务更合适。第二，通过政府支持的保险基金，化解金融机构和老年借款人利益实现的事后风险。我国应在《中国保险监督管理委员会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》中增加政府支持保险基金的相关规定，涉及保险提供者、保险事件及补亏方式和保险基金来源等内容，以引入保险基金优化住房反向抵押的适用效果。

（一）借款人保护性规则的构建

就合同启动的决策优化机制而言，为确保老年借款人签订住房反向抵押合同时是本于对交易风险充分知情的自行规划，须维护其意思能力的健全。第一，通过成年监护制度，辅助增强老年借款人的认知能力和判断能力，优化其在决策过程中的选择权。可以考虑将协助决定理念融入成年监护制度。同时，还需完善监护人的行为标准，将监护关系中监护人的法律义务定性为信义义务，主要包括忠实义务和注意义务。第二，通过强化金融机构的适当性管理义务，消解住房反向抵押的复杂性。金融机构应当为老年借款人揭示充分的信息，以保障其知情权。一是金融机构应履行全面、真实、准确的披露义务。二是金融机构应尽到对隐性信息的解释说明义务。

就合同终结的风险化解机制而言，合同终结的主要情形是老年借款人死亡，此时贷款人根据合同约定对房屋进行清算，需考虑以下问题。第一，非借款配偶方的保护。住房反向抵押制度应当考虑非借款配偶方的利益及金融服务的可持续性，构造非借款配偶方居住延期保护的规则。第二，继承人利益的协调。在贷款人与老年借款人的继承人之间的关系中，监管上应要求贷款人在借款人死亡后，对继承人履行告知义务，使其知晓此时可行使的权利。告知义务主要围绕房产处置展开，继承人可选择赎回或变价。在非借款配偶方与继承人之间的关系中，应以优先保护非借款配偶方的居住延期利益为原则。

（二）贷款人保护性规则的构建

贷款人保护性规则中需要重点落实的是营利性与流动性的保护规则。首先，金融产品的营利性保护包含贷款人可预见利益的确定性保护和贷款人最终获利预期的风险控制。对于前者，主要是贷款人担保债权的优先顺位保护。实践中，已设置担保的房产也可以作为老年借款人申请住房反向抵押的房产，贷款人可在住房反向抵押合同中添加限制性条款，涤除在先的担保权，确保住房反向抵押债权的预期实现。对于后者，住房反向抵押中存在因老年借款人照管不善致使房产价值减损的道德风险和老年借款人的违约风险。一方面，可通过合同的特别约定，将借款人对房产的维护程度与其获得的贷款额度之间设定为正相关关系，以激励借款人谨慎照管房产。另一方面，贷款人应当每月定期发布提醒函，使老年人知悉其所应承担的税费、违约后果等，降低老年人的违约概率。其次，资产证券化是缓解贷款人流动性风险的重要机制。住房反向抵押的资产证券化包括基础资产的真实出售、信用增级与评级、证券发行、资产管理与清算等内容。

住房反向抵押是以房养老模式下补充养老财务保障的重要制度，其实施中出现老年人参与范围局限、财务不稳定性突显以及非借款配偶方权益保护不足等问题。根本成因在于老年人认知弱化与住房反向抵押复杂性的紧张关系、住房反向抵押养老功能与金融机构营利追求的内在冲突、当事人利益保护规则失当等。住房反向抵押的实施应选择银保合作模式，并借助强制咨询制度控制老年借款人的事前风险，通过设置政府支持的保险基金来减轻老年借款人与贷款人的事后受损风险。关于借款人的保护，应借助成年监护制度协助借款人决策，落实贷款人适当性管理义务以优化信息披露，设置居住延期保护规则维护非借款配偶方权益，确定处分清算机制强化继承人利益协调。关于贷款人的保护，应借助约束性条款预先涤除在先担保权益，确保住房反向抵押债权的预期实现，并通过资产证券化控制流动性不足的风险。

（本文文字编辑杨文青。本文未经原文作者审核。本文为中国民商法律网“原创标识”作品。凡未在“中国民商法律网”微信公众号正式发布的文章，一律不得转载。）

文献链接：《住房反向抵押的制度反思与规范构建》