【作者简介】

李金升，律师，法学硕士，拥有房地产经济师、房地产经纪人资格，同时为国家注册招标师，以及拥有证券从业资格和期货从业资格。曾出版专著《招标投标重点法律实务》、参译《法治》、参编《土地投资开发法规政策集成》等书籍。在《中国房地产》《中国房地产估价与经纪》《中国房地产金融》《中国工程咨询》《中国勘察设计》《中国招标》《上海房地》《建筑市场与招标投标》等国家级和省级刊物上公开发表法学文章130余篇。

【目录】

第一编 土地一级开发重点法律实务
　  重点一：社会资金参与土地一级开发收益模式的法律分析
　  重点二：招标选择土地一级开发实施单位的法律规制
　  重点三：土地出让设定限制条件的法律审视
　  重点四：土地出让后计提各项资金的法律分析
　  重点五：招标与拍卖出让土地使用权的混淆及其法律风险
　  重点六：土地一级开发成本确定的法律规制
　  重点七：储备土地登记的法律规制
　  重点八：关于集体土地流转中的法律障碍
　  重点九：新政背景下招标出让养老服务设施用地的法律考量
　  重点十：养老地产土地出让方式中预测政府选择性偏好的法律实证分析——以贵阳市2014年地块出让方式为例
   

第二编 房地产二级开发重点法律实务
　  重点十一：以包销实现房地产转让的法律探讨
　  重点十二：商品房定制模式合法性之辩
　  重点十三：房地产企业法定代表人的法律风险防范
　  重点十四：房地产广告常见法律风险分析
　  重点十五：土地使用权人盘活闲置土地的法律模式
　  重点十六：股东将房地产公司资金转入个人账户的法律风险分析
　  重点十七：以PPP模式实施保障房项目的法律探讨

第三编 房地产经纪重点法律实务
　  重点十八：最高人民法院发布的“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析
　  重点十九：审慎对待二手房买卖预约合同——以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》为视角
　  重点二十：以特许经营方式加盟房地产经纪公司的法律风险分析及其防范
　  重点二十一：房地产经纪公司渡过市场低迷期的四种法律风险控制之道
　  重点二十二：签订二手房买卖“阴阳合同”的法律风险考量
　  重点二十三：房地产经纪机构股权转让与资产转让税费承担比较研究——兼论房地产经纪机构并购重组新路径选择
　  重点二十四：租借或挂靠执业资格证书的法律风险分析——以房地产经纪人执业资格证书为例
　  重点二十五：房地产经纪人员权利义务研究

第四编 附录——重要房地产法律法规政策
　  附录一：中华人民共和国土地管理法
　  附录二：中华人民共和国城市房地产管理法
　  附录三：中华人民共和国物权法
　  附录四：中华人民共和国土地管理法实施条例
　  附录五：国有土地上房屋征收与补偿条例
　  附录六：中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
　  附录七：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定
　  附录八：闲置土地处置办法
　  附录九：土地储备管理办法

【前言】

我国是成文法国家，法律、法规浩繁。当然，房地产法律、法规也不例外。同时，房地产政策更多，尤其是地方性的政策。而在地方性政策中，土地一级开发的地方性政策，更具有地域特色，这从作者参编的《土地投资开发法规政策集成》(法律出版社，2014)一书中，可以管窥。

在这浩繁的房地产法规政策体系中，要想做一个全面的梳理，分析出法律风险，提出控制该等风险的措施，以备与房地产有关的公司、企业，甚至个人使用，工作量之大，使人望而却步。

但分析房地产法律风险，提出控制法律风险的措施，该等工作又不得不做。而且，这还是律师的本职工作。对此，笔者基于为房地产开发企业、房地产投资人以及相关政府及其职能部门提供法律服务工作的实际，从它们最常遇到的法律问题、法律风险以及解决路径出发，分专题、分重点的作出相应的法律应用性研究，不仅仅提出问题，还回答解决问题的法律思考，并将相应的研究成果发表在《中国房地产》、《中国房地产估价与经纪》、《中国房地产金融》、《上海房地》等专业性的刊物上，陆陆续续已有几十篇。现将散见各处的文章，且主要是针对2012年至今的文章，挑选、调整、修改，并重新分类，集成本书如下，以供各位参考、指正。

本书第一部分，主要针对土地一级开发中所遇到的各种典型性法律问题，如：社会资金参与土地一级开发，以何种模式与政府合作?政府又以何种方式合法的选择社会投资人?土地一级开发的成本如何确定?土地一级开发的储备土地可否登记到社会投资人名下，以便于融资?土地出让时能否附加相应的条件?土地出让后可供地方政府或社会投资人支配的金额比例是多少? ……，针对这些问题，全国各地的政策，纷繁复杂，须予以重点研究。对此，笔者收录了10篇文章，以期对诸君，有丁点启发。

本书第二部分，主要针对土地一级开发以后的二级开发，即商品房、保障房等的开发。此部分相对于土地一级开发来说，参与主体更多，也更为大家所熟知。因为土地一级开发，是以政府为主，土地供应也是以政府为主，土地一级开发所需要的资金量、开发管理模式等与二级开发有很大的区别，而参与的主体相对于二级开发来说，也相对较少，也就相对不被熟知。在被大家所熟知的二级开发，法律风险也被熟知，笔者仅收录了7篇文章，主要针对二级开发中的新型或容易被忽视、容易重复出现的法律问题、法律风险予以分析，如：可否以包销的方式，而不是以传统的股权转让或房产转让的方式实施房地产项目的合法转让?商品房定制销售模式在法律上是否可行?如何盘活闲置土地，从而避免相应的法律风险?作为房地产公司的法定代表人，是自己当好呢，还是让别人当好?以及在新形势下，可否用PPP的模式实施保障房呢?新《广告法》在2015年颁布后，房地产公司在发布房地产广告时，须注意哪些法律风险呢?

本书第三部分，主要针对房地产经纪，即经过土地一级开发，土地出让，房地产开发公司修建、销售商品房后，商品房等房屋的二次或再次流通市场。此部分内容，选取了8篇文章，侧重针对房地产经纪公司在经营中的各种法律风险予以分析，如：从最高人民法院发布的“跳单”指导性案例中，如何依法处理房地产经纪中的“跳单”顽疾?在加盟其他房地产经纪公司时，须注意哪些法律风险?同时，也针对二手房买房人和卖房人在交易过程的典型法律风险，予以分析，如：签订二手房买卖“阴阳合同”的利弊与风险有哪些?如何妥善处理二手房买卖预约合同等。

如上三部分内容，合计25篇文章。为便于读者更好理解，附录9篇笔者认为与房地产重度相关的法规政策，以成此书。在本书的形成过程过程中，收录了一篇与汪国庆律师合写的文章，在此予以致谢。当然，囿于笔者的知识与经验，本书的错误与偏见，在所难免，也恳请诸君，不吝赐教，在我的新浪微博：@金升律师或微信号：jinshenglvshi，提出宝贵意见，不甚感激。谢谢。

（责任编辑/赵泽睿 实习编辑/刘清越）