房屋交易在不动产物权变动中占主导地位。有研究指出，预售的商品房并非不动产，在物的编成体例下，不可能有可进行预告登记的登记簿，开发商亦无从就预售的商品房再为处分行为，因此预告登记在商品房预售中缺乏存续基础。另一方面，地方登记部门人士提供的信息显示，存量房买卖等现房交易办理预告登记的比例很低，有些地方甚至为零。为什么预告登记制度会遭遇如此难题，这个难题又应如何破解？

（一）预告登记制度在房屋交易中的适用困境

首先考察预告登记制度本身。从《物权法》及《房屋登记办法》等下位规范来看，预告登记的适用对象明显包括现房交易；在制度引入的来源国德国，预告登记的适用模板就是土地或房屋的现物交易，其在实践中的运用相当普遍。这说明我国预告登记制度本身没有问题。

从外在交易机制来看，我国的现房交易机制无需专门的要式的物权合意，当事人订立买卖合同后，就能随时申请登记；因物权变动而申请登记时，权利证书是必备材料，物权人不再持有权利证书导致难以一物数卖；我国缺乏像德国公证人等能在市场中推行预告登记的外在力量。这些因素都显示，我国的现房交易机制压缩了预告登记制度的适用空间。同时，为了提高现房交易的透明度和信息化水平，现房买卖双方必须在专门的交易管理网络系统上签订买卖合同，并凭该合同才能申请转移登记，这种网上签约机制使得一旦合同通过该系统签订，出卖人就不能再将该房屋转移登记给他人。显然，此种效果与预告登记的实际作用一致，预告登记制度的必要性大大降低。另外，网上签约机制与楼盘表等预售机制，亦从根本上削弱了商品房预售或预购商品房抵押预告登记的作用，给预告登记制度带来致命冲击。

（二）预告登记制度如何在房屋交易中获得再生

在既有制度框架内，除了在现房交易中与网上签约机制同步推进，预告登记制度还可存身于缺失网上签约及类似机制的房屋交易，如合作建房方事先约定分配将来房屋的归属、拆迁安置中事先约定被拆迁人将来安置房屋等。

而在既有制度架构外，可以借鉴瑞士法的经验，对预告登记制度的适用领域加以适当调整，把租赁权等不引发物权变动的权利纳入其适用范围。我国有此实际需求的典型便是城镇房屋租赁登记。在实际操作中，房屋行政主管部门直接通过租赁登记对房屋租赁进行管理，但办理租赁登记需查验房屋权属，若把房屋租赁登记并入不动产统一登记，可确保登记的准确度和高效性。同时，现实中有房屋租赁公司亟需以租赁权作为抵押财产获取融资，若能在不动产登记簿中体现房屋租赁权，以房屋租赁权为客体的抵押权就可记载于抵押权簿页，以满足业界需求。可行性方面，预告登记簿页由于需要显示债的关系，能体现债的主体、内容、标的物等要素，这些均可用于记载房屋租赁合同的相关信息。另外，有归入预告登记实际需求的还有承租人优先购买权、土地经营权、海域使用权等。

预告登记制度具有确保债权人实现其请求权的重要功能，其在德国土地或房屋交易中适用广泛、富有生命力。但这并不意味着该制度的引入也必能在我国达到同样的社会效果。法律制度并非因其体现在一国的制定法上，便获得当然的正当性，其仍要通过理论与实践的双重检验。结合预告登记制度的实践经验，常鹏翱教授的剖析与建议为我国预告登记制度的发展提供了值得参考的思路。

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