从文义上考察，《物权法》中规定的预告登记制度被解读为对义务人处分权利的限制，仅限于基于法律行为的物权变动。而强制执行并非私法意义上的处分，为非基于法律行为的无权处分，在文义解释的角度下，预告登记义务人的权利难以得到保障。强制执行分为保全措施与变价措施两个阶段，应当区分讨论。同时，《异议复议程序》第30条规定了若符合本登记条件，则预告登记权利人有权提出案外人异议，然而若本登记条件未具备时预告登记的效力同样亟需探讨。
        目前代表性观点认为预告登记未达到本登记条件时，仅仅具有保全请求权的效力，无权阻止强制执行的程序，这仅仅是根据不动产登记簿的物权推定作用而进行，忽视了对预告登记权利人的影响。实践中部分判决认为预告登记权利人因为预告登记具有对抗第三人的效力或者排他性而在强制执行中具有优先受偿权，实际上对于预告登记的效力存在误解。预告登记并非物权，也非债权物权化，仅仅具有保全作用，因而不具有对抗第三人或者排他效力。预告登记的效力仅为担保手段，但在未完成本登记前仅为债权请求权，没有对不动产查封提出异议的效力。
        当本登记条件具备时，《异议复议程序》规定了权利人提出异议的权利，为了完成登记需解除不动产查封，以完成登记。争议焦点在于若预告登记为抵押权，当预告登记义务人获得所有权时，预告登记权利人能否申请本登记。《房屋登记办法》中规定了查封完全剥夺执行债务人处分权，但查封仅仅是为了实现生效法律文书，不应当影响不动产上在先的权利，预告登记权利人的权利不应当受影响，对于《房屋登记办法》中对于执行债务人处分权的完全限制应当限缩解释为查封不动产的所有权人，而不及于限制物权人与预告登记权利人。因而当本登记前提具备时，预告登记所担保的债权请求权在转化为物权时应当享有优先顺位，体现预告登记的保全效力。若在拍卖程序结束前完成本登记，则应当根据登记的权利类型来确定对执行程序的干预方式。
        在强制拍卖的情形下，预告登记保全效力的实现则没有没有明确的规定。支持对抗效力的理由在于完善预告登记的担保方式功能，且当强制执行作为国家行为是为了实现私人利益时，预告登记具有与之对抗的效力。但肯定观点也面临着质疑，即若预告登记有阻止强制执行的功能，则很可能导致强制拍卖的启动被推迟，难以追求其强制执行的效率目的。
        肯定观点的论据主要来自于《德国强制拍卖与强制管理法》第48条。《德国民法典》中规定了”所有妨碍预告登记担保请求权实现的处分都会无效“，预告登记权利人得以向拍卖受让人主张物权登记。但在强制执行程序上，通过最低出价额制度吸收标的物上已经存在的物权，使得拍定人原始取得权利，同时出于保护拍定人的角度，将预告登记的权利与已经登记的权利同等对待，被最低出价而所吸收，拍定人亦可以不支付这些权利的价款。因而认为德国民法上将预告登记拟制为已经登记的观点是错误的，预告登记仅仅被最低出价额所吸收。
        “最低出价额”相关制度与学说在中国亦有移植的土壤。《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中允许拍卖不动产上既存的用益物权继续存在，默许用益物权的价值在竞拍时被拍定人扣减，实现了“最低出价额”制度的维持既有物上负担、补偿在先权利人的功能。而预告登记产生的背景也是在于规制“一物二卖”等现象，防止被担保债权请求权的履行可能被妨碍，不管是预告登记义务人陷入破产程序还是强制执行程序，预告登记担保的请求权仍贯彻法律上实现的可能性，通过不动产登记簿来实现保全作用。
        《物权法》上的预告登记制度具有避免“一物二卖”和债权请求权被妨害的重要作用。而我国物权法在预告登记在强制执行程序的效力问题的规定上存在着漏洞。由于我国相关司法解释中具有类似于德国法上“最低出价额”制度的规定，并且预告登记制度的产生具有特殊的时代背景，在未来的立法上，可以考虑《德国强制拍卖与强制管理法》第48条移植的可能，从而填补法律的漏洞，完善预告登记的功能价值。


        （本文作者：陈素素。本网原创作品，非经授权不得转载）


        文献链接：《预告登记在强制执行程序中的效力》