>>>首轮论战：报道巨额“欠税”，招致多方反驳

>>央视曝光

2013年11月24日，央视在其《每周质量报告》栏目中报道称，长期关注我国房地产业发展的李劲松律师在对我国土地增值税征收情况进行分析测算时发现：根据有关部门公布的房地产业相关数据测算， 2005年至2012年，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实缴数额仅为0.8万亿元。中国科学院康小明部长对此重新做了核算，也证实了这一结果。这就意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

>>抱团正名

    该新闻一出，立刻引起房产企业及社会各界的一片热议。其中，被指“欠税”的华远地产股份有限公司董事长任志强，通过其个人微博连发数帖细数报道的八大漏洞，称相关报道“愚蠢无知”，并称将研究如何公开起诉央视。除华远之外，万科、华侨城、招商等十余家房企也通过不同渠道做出回应，纷纷否认欠税一说。【详细报道：京华时报】

26日，中国房地产协会召开新闻座谈会，就房地产土地增值税问题进行了回应。副会长朱中一表示，央视报道中测算依据和结果均与真实数据有明显差距，混淆了企业自行预征和应缴税费两个不同的概念。随后，全联房地产商会也发布了郑重声明，表示“商会已决定联合有关机构，彻查相关房企纳税情况，并尽快将调查结果公诸于众”；同时指出，“若经查证确认央视之报道误导公众，将联合企业依法维护权益，挽回名誉损失及可能因此事件导致的相关经济损失。”【详细报道：每日经济新闻】

>>国税总局回应

同在26日，国家税务总局财产行为税司负责人也针对报道做出了简单的澄清解读。国家税务总局称，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。国家税务总局相关研究人士表示，近年来由于房地产价格快速上涨，税务局对于房地产企业的征税都是从紧的。国家税务总局昨日亦称，近年来土地增值税征管力度是逐步加大的。【详细报道：人民网】

>>>再度论战：点名万科地产，引发连锁反应

>>央视曝光

房企欠税的风波却未因房产企业、行会商会和国税总局的一致否认而平息。2014年伊始，《东方时空》就报道称，吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个项目已经达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未要求企业清缴。央视称，仅万科一家企业，应交而未交的土地增值税超过40亿元人民币。

>>万科回应

对此，万科在次日即发布公告否认了央视的欠税指控。万科称，根据相关规定，应进行土地增值税清算的，为以下三种情况：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。而经核实，报道涉及的四个项目均不满足上述条件中任何一条，不属于“应进行土地增值税清算”的情况。

万科表示，按照相关会计准则，在房地产项目产生确认收入时，企业应对未来可能缴纳的土地增值税进行合理估计，并预提准备金。截至2012年12月31日，万科计提土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，该预提金额仅为企业自身的估计，不是应交而未交的税款。未来确定企业实际纳税义务时，税务机关另有计算方法和程序，不会以企业自测数据作为依据。【详细报道：中国经济网】

>>律师反击

针对万科方面的回应，央视报道的核心信息提供者李劲松律师给媒体发来邮件，逐条回驳了万科的解释，称根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，对于地产项目为分期开发，应以期项目为单位清算，售完部分就应该缴纳土地增值税，而万科不但在回应中有意回避这一点，且在实际税款清缴时也并未按“期”缴纳。【详细报道：北京商报】

>>广州地税发声

    为回应公众关切，广州地税局于1月7日接受采访，称被指欠税的三处位于广州的房地产项目，一处销售比例并未达到土地增值税清缴标准；而另两处销售比例虽高，但尚属“税务机关可要求清算”而非“应当清算”的范畴，由于两个项目成本、费用并未结算完毕，无法合理界定计税成本，按照政策规定可以暂不进行清算，待企业达到应清算条件时再要求纳税人进行清算。因此，有关万科欠税40亿的报道应属不实。

>>股东起诉

有关万科欠税的报道还引发了北京律师刘亚军对万科是否按规定缴纳土地增值税的质疑。该律师同时是万科的股东，他已向法院起诉万科，要求后者公开2012年12月31日之前所有已完工项目的土地增值税缴纳情况、项目的分期销售比例和各期的毛利率。刘亚军认为，万科40多亿元的预提准备金除了关乎企业所得税，还可能和股民的收益有关。而在他看来，万科在公告中详细说明销售状况的项目仅仅是公司开发项目的极少部分，他对万科土地增值税的疑问则是针对公司已完工的所有项目。【详细报道：中国广播网】

>>>争议焦点暴露税制缺陷

>>争议焦点

在央视、房企、律师与税务征管机关的多方论战中，争议的焦点是房企财务数据中显示的巨额预提土地增值税清算准备金是否属于欠税，更进一步讲，就是被曝光的各地产开发项目是否达到了土地增值税清缴条件。

依据国家税务总局187号文件的规定，目前土地增值税清算的条件分两类，一是应清算即必须清算的情形，其中包括房地产开发项目全部竣工、完成销售等；二是税务机关可以要求清算的情形，包括已竣工验收的项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用，取得预售许可证满三年仍未销售完毕等。在有关房企是否欠税的论战中，央视多以“可要求清算”为标准，认定销售超85%的项目已达清缴条件；而房企和税务机关则多以未达上述“应清算情形”，即销售率未达100%为由，否认央视的欠税指控。从这个层面上来看，央视认为企业在仅达到“可要求清算”条件时就应主动清缴税款，是对税收政策和征管方式的误解误读；在未达“应清算”标准时，以企业预提的清算准备金数额推算欠税数额，这样的推算方法也是不正确的。

>>暴露土地增值税“先天缺陷”

这场关于房企是否欠税的讨论或许将在权威部门的表态中平息，但讨论中暴露出的土地增值税的“先天缺陷”却不得不引人注意。税制设计和征收方式的不合理，使土地增值税的清算异常艰难，企业。正如资深会计专家马靖昊所说，按照目前的制度，大量未交的土地增值税税款，说是欠税，却还没有最终清算；说不是欠税，它又迟迟不清算，这就是问题的症结所在。

>清算难度大

根据现行的法规，清算工作操作较难。一般情况下，主管税务机关起码要等到房地产开发项目全部竣工并完成销售的85%以上才能对其进行清算。因为房地产开发项目是滚动开发的，从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期，如果遇上销售不利，更是要等到项目取得销售许可证满三年后才能对其进行清算，这使得土地增值税的清算工作被大大延缓。清算时，税务人员需要一一核查房企申报的土地增值税抵扣项目，不但工作量浩繁，而且难度很大。由于认定较困难，会导致征收不利，许多土地增值税的收缴也会不了了之。【详细报道：每经网】

>房企避税方法多

土地增值税之所以占我国全年房地产销售额比例极低的另一原因，则是很多地产商学会了如何利用税收政策上的漏洞，“合理”避税。由于“清算时点”存在不确定性，开发商可以按照自己的目的通过各种手段，去操控清算条件达成的时间。

业内人士介绍道，开发商合法规避土地增值税有好几种办法。首先，是尽量避免触发刚性的主动申报清算义务，比如在销售环节采用多种多样的非直接销售方式，处置高于15%总可售建面的物业的所有权等。其次，是在“项目全部完成销售”前至少保留一套房屋不销售，进而适用“主管税务机关可要求纳税人进行土增税清算”的游戏规则。再次，对同一清算项目分块、分层、分期多次申办预售许可证，使相关项目“取得销售（预售）许可证满三年”的起算时点大大延后。

经过上述“税务筹划”后，大量土增税被延迟清算。一位税法专家直言，尽管众多开发商否认此前预提的土地增值税“应交未交”违法，但是从任志强“可以不交”的话语中，可以看出未按照法律要求，如数缴纳土地增值税的情况，基本属实。【详细报道：地产中国网】

>>釜底抽薪，重建房地产税制

对于土增税存在的问题，国家税务总局曾公开回应称，下一步税务总局将完善制度措施，加强土地增值税征管。但在很多专业人士看来，这并不能解决根本问题。釜底抽薪地解决问题也许需要房地产税制的重建。

中山大学财税系主任林江表示，土地增值税之争的深层次原因也是央地事权、财权的矛盾，地方政府希望在税收收入上留有回旋余地，土地增值税成为在现行税制下可以被“操控”的税种。土地增值税属于100%的地方税种，某些情况下，与其说是开发商不愿意及时清算土增税，还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数，默许甚至希望开发商延迟清算，藏“税”于企。

有关专家认为，应按照三中全会的要求加大房地产税改革试点力度，并以此为契机把土地出让金、房产税、土地使用税和土地增值税等不同税种合并到统一的房地产税中，厘清、完善房地产领域的税收，在征收额度、缴纳方式上推进改革，达到降低房价或者减缓房价增长等长期目标。同时，可以减少执法部门因自由裁量权较大而导致选择性执法的空间。

事实上，就在央视报道房企“欠税”事件的前一天，财政部部长楼继伟公开详解了深化财税体制改革思路，提出下一步房产税改革方向，是减少房地产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。暴露土地增值税制度的先天缺陷和实际征管中存在的问题，推进有关房地产业财税体制改革的思考，也许是房企“欠税门”系列报道和相关论战的最大意义。【详细报道：地产中国网】