韩世远:物业服务合同的解释论——以框架合同为视角
2022年9月14日      ( 正文字号: )
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[ 导语 ]
      《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)合同编第二十四章规定物业服务合同,采广义物业服务合同(包括前期物业服务合同和物业服务合同),并交替使用“业主”的集体概念与个体概念。尽管明定两类物业服务合同对业主具有法律约束力,何以建设单位或者业主团体所签的合同可以约束个体业主,并不清楚,在解释论层面仍需进一步说明。与此相关,对于物业服务合同是作一元的理解抑或作二元的把握,目前并不统一。此外,在实务层面,物业服务人可否以其对个体业主的到期物业费债权主张抵销(不妨称之为“抵销权的错位行使”),更是一项难题。对此,清华大学法学院韩世远教授在《物业服务合同的解释论——以框架合同为视角》一文中,以框架合同为视角,对《民法典》中的物业服务合同进行分析说明,以期深化对于该问题的认识。
一、物业服务合同的理论构造及法律属性

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务合同一元论认为,“业主”须界定为全体业主而非单个业主。而物业服务合同二元论认为除了建设单位或者业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同之外,在物业服务人与单个业主之间实际上还存在着具体的物业服务合同。

实际上,对物业服务合同应以二元论为基础构造其相关规范的解释论。物业服务人通常并非与各个业主逐一讨价还价订立合同,而是先与某集体行动代表形成能够约束各个业主的框架合同,再在此基础上形成与各个业主之间的个别合同。实践中无论是前期物业服务合同还是业主委员会签订的物业服务合同,均符合框架合同的特征。实务中报酬的支付通常并非是以集体的方式,而是由业主个体分别向物业服务人交纳。因此,社会生活的现实需要同时承认框架合同意义上的物业服务合同及个别合同意义上的物业服务合同。

在业主自治组织形成前,框架合同通常采用前期物业服务合同的模式,由建设单位与物业服务人签订;在业主自治组织产生并发挥作用后,该自治组织可以另行选聘物业服务人,并与之形成(狭义)物业服务合同。物业服务框架合同的效力基于“业主的意思”,借由业主大会的决议,及于作为第三人的单个业主。

物业服务合同是有偿合同、双务合同、诺成合同、继续性合同。物业服务合同中的框架合同依法应采用书面形式,个别合同则形式自由。此外,如果物业服务合同章没有明确规定,在物业服务合同中的义务为行为义务场合,则应适用委托合同的有关规定;在物业服务合同中的义务为结果义务场合,则应适用承揽合同的有关规定。

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。此外,物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

二、物业服务合同的效力

(一)对物业服务人的效力

物业服务人具有物业服务义务,具体包括妥善维护和经营管理业主共有部分、维护物业服务区域内的基本秩序、采取合理措施保护业主的人身、财产安全以及制止、报告及协助处理违法行为。物业服务人应当亲自处理委托事务,《民法典》第941条区分情形对物业服务的转委托也作了专门规定。转委托之受托人向委托人(物业服务人)负责,物业服务人向业主负责。此外,物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

物业服务人具有公开义务及报告义务。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

物业服务人具有合同终止场合的交接义务及告知义务。物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。此属于物业服务人的后合同义务。

(二)对业主的效力

业主具有支付物业费的义务,此处作为义务主体的“业主”是个体概念。物业服务人已经提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务人擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主可以违规收费为由提出抗辩。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。实务中作为被告的是个体业主,而不是业主委员会。立法并未要求“业主”集体对个别业主的债务承担连带责任,作为业主集体代表的业主委员会,并不负责物业费代收代缴,物业费催讨的责任及坏账的风险在物业服务人。基于业主之生存利益重于物业服务人之经济利益,业主经催告后在合理期限内仍未支付,物业服务人不得依《民法典》第563条第1款第3项解除与该业主的物业服务合同。物业服务人也不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

业主负有告知义务,业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。此外,业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。

(三)集体业主、个体业主与权利行使

基于物业服务合同,当事人行使权利,在业主方面有时是集体业主,有时是个体业主。这种情况与物业服务合同呈现的框架合同及个别合同特点具有关系,因而仍有必要进一步分析:何时由集体业主出现行使权利?何时由个体业主出面行使权利?对方的抵销权、抗辩权等在诉讼中可否交叉主张?

在“无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案”中,就抵销权的行使问题,至少有两点值得关注。其一,被告是以抗辩的方式主张抵销权,并没有另外提起反诉。在诉讼及仲裁中一方主张抵销权可否仅依抗辩方式?抑或须通过反诉的方式?这关系到主张抵销权的一方要不要另外缴纳诉讼费或者仲裁费。对此,实务并不统一。其二,就抵销权的“错位行使”问题,如果说被告行使抵销权须以反诉的形式提起,问题会变得更加明确,被告诉讼的对象是个别欠费业主,而非全体业主,因而在本案中也无法以反诉的方式提起。尽管全体业主包括了该部分欠费业主,法院认为“两者有本质的区别”。如果不区分全体业主与个体业主,仅作形式的判断,进而承认了抵销,实质上相当于让其他业主为欠费的业主承担连带责任,损害未欠费的业主的利益。因而,对于物业服务人“错位行使”抵销权,应予否定。至于物业服务人对于结欠的物业费应当另案提起,针对欠费的个别业主主张权利。

三、物业服务合同的终止

(一)前期物业服务合同的法定终止

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。至于理由,普通物业服务合同的效力当然优先,且前期物业服务合同终止不以当事人约定为必要,无须当事人进行通知。

(二)业主共同解除合同

业主一方任意解除权中的“业主”指全体业主。解聘物业服务企业或者其他管理人由业主通过业主大会共同决定。行使任意解除权解除,还应遵循解除权的行使方式,将解除的意思通知物业服务人。此外,解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

(三)物业服务期限届满

物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。如果业主方明确表示不续聘,合同自然终止。物业服务人负有交接义务及告知义务。

(四)物业服务合同终止后的法定债之关系

物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。此属物业服务合同终止后的法定债之关系。首先,此所谓物业服务合同“终止”,既可以是由于期限届满,也可以是因为解除。其次,立法明定了物业服务合同终止后、物业交接前原物业服务人“应当继续处理”物业服务事项,纵在原物业服务人不同意续聘场合,它仍负有此后合同义务。再次,原物业服务人就其继续提供的物业服务,可以请求业主支付物业费。最后,第950条规定的物业费请求权与第949条第2款并不矛盾。只要原物业服务人未违反交接义务和告知义务,可依第950条主张物业费请求权。

四、结论

围绕物业服务,宜采二元的构成。在二元论的构造上,物业服务合同呈现出框架合同与个别合同的基本构造。个体的业主并非框架合同的当事人,而是第三人,却要受框架合同的约束。业主权益不同,主张该权益的“业主”存在差别。物业服务合同在整体形象上仍具有特别的有偿委托合同的基本属性,在立法对之欠缺规定场合,可以适用委托合同的有关规定。物业服务期届满时,如业主未明确是否续聘,立法承认默示续订物业服务合同,服务期限为不定期。如明确不续聘,则合同终止,物业服务人有交接义务,并发生合同终止后的法定债之关系。

 

本文文字编辑林伟。本文未经原文作者审核。本文为中国民商法律网原创标识作品。凡未在中国民商法律网微信公众号正式发布的文章,一律不得转载。



文献链接:《物业服务合同的解释论——以框架合同为视角》

[ 参考文献 ]

本文选编自韩世远:《物业服务合同的解释论——以框架合同为视角》,载《中国政法大学学报》2022年第3期。
【作者简介】韩世远,清华大学法学院教授、博士生导师。

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编辑:林伟

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