内容
（一）种类相同的优先购买权之间的顺位
从实体法来看，按份共有人优先购买权、有限责任公司股东优先购买权、合伙人优先购买权已确立了顺位相同规则。对于承租人优先购买权的顺位问题，可以区分三种情况讨论。
其一，数人共同承租的情形。这属于多人共同享有优先购买权的形态，优先购买权只有一个，只能作为总体行使，不会发生权利顺位问题，行使方式由权利人按照共有类型进行确定。其二，转租的情形。在合法转租的情况下，次承租人应享有优先购买权，而承租人不再享有优先购买权；在非法转租的情况下，次承租人不能享有优先购买权当无疑问，但对于承租人，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的做法存在不妥，尽管承租人的转租行为没有得到出租人的同意，但承租人优先购买权是法定权利，只要出租人没有解除租赁合同，承租人的优先购买权就不受影响。故而转租时不存在承租人优先购买的顺位问题。其三，承租部分房屋的情形。当承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，各自的优先购买权仅及于其承租的部分房屋，并不发生竞存；反之则会发生竞存，顺位应被认定平等。承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，承租人对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权，不存在顺位问题。
（二）种类不同的优先购买权之间的顺位
在实体法上，只有《民法典》第726条规定了按份共有人优先购买权与承租人优先购买权之间的顺位关系，即前者顺位优于后者。以此条为分析对象，理论上存在较大的认识分歧，焦点在于如何界定按份共有人优先购买权的含义。为此，须明确该条的“按份共有人优先购买权”与《民法典》第305条中的“按份共有人优先购买权”是否为同一制度。
第一，两种权利产生前提不同，不可能同时产生。如果出租人出卖租赁房屋的，则承租人享有优先购买权，而按份共有人不享有《民法典》第305条规定的优先购买权；如果按份共有人出卖租赁房屋的共有份额，则其他按份共有人享有第305条规定的优先购买权，而承租人不享有第726条规定的优先购买权。
第二，《民法典》第305条和第726条分别创设了两种不同类型的按份共有人优先购买权。这两种优先购买权虽名称相同，但产生条件不同。法律既然允许部分按份共有人得径行出卖共有物，就理应赋予其他共有人享有优先购买权，只有这样才能适当平衡当事人之间的利益。
第三，在共有物实行补偿分割、共有物整体转归某共有人时，共有人优先购买权与承租人优先购买权不会发生冲突。一方面，补偿分割既适用于按份共有物，也适用共同共有物，但第726条并未规定其优先购买权。另一方面，共有物的补偿分割在性质上应认定为共有人内部的共有份额转让，此时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第13条规定，除非另有约定，其他按份共有人不享有优先购买权。
第四，在按份共有中，共有物的处分实行份额多数决规则，按此规则出卖共有物时，不同意出卖的共有人享有优先购买权，反之则不享有该权利。其一，优先购买权是法律针对特定主体所设计的一种特殊制度，其目的是为了保护特定的弱势主体的利益。其二，存在按份共有人一致同意处分共有物的情形。其三，按照原《最高人民法院关于审理城镇租赁房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定，“房屋共有人”优先购买权优先于承租人优先购买权，而由于《民法典》第726条对房屋共有人的限缩解释，共同共有人一致同意出卖共有物时，共有人不再享有优先购买权，同理亦可适用于按份共有人。
（一）顺位不同的优先购买权在强制拍卖中的适用规则
不动产拍卖中的优先购买权主要涉及按份共有人优先购买权和承租人优先购买权，而因优先购买权是法定的实体性权利，故强制执行法有关拍卖中优先购买权的规定应当以《民法典》为依据。对于第726条是否存在两种优先购买权竞存的情况，可以从两方面分析。
其一，按份共有房屋的拍卖。《民事强制执行法（草案）》第168条符合按份共有规则，但其第171条第1款明显不妥，这意味着按份共有财产就是被执行财产，全部按份共有人就是被执行人，法院直接消灭了按份共有关系。同时，第171条第2款和第3款的“协商一致”表述也和份额多数决规则不符，应当修改。在拍卖被执行人的共有份额时，其他按份共有人享有《民法典》第305条规定的优先购买权，但不享有第726条规定的优先购买权，而承租人也不能享有优先购买权。如果债务人为全体按份共有人，且申请执行人对全体共有人取得了执行依据，则法院有权对共有物进行拍卖，此时按份共有人得行使《民法典》第726条的优先购买权，承租人亦可行使优先购买权，但按份共有人优先购买权优先于承租人优先购买权。
其二，共同共有房屋的拍卖。《民事强制执行法（草案）》有关共同共有财产的强制执行条款应当重新设计，具体可以考虑作如下规定：“因共同关系或者共有财产产生的连带债务，申请执行人取得对于全部共有人执行依据的，可以强制执行共同共有财产。执行依据确定的共同共有人的个人债务，申请执行人可以请求人民法院强制执行该共有人经分割而取得的共有财产的份额。”此处分割依据为《民法典》第303条，即“共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要时可以请求分割”。在强制执行中如涉及到共同共有财产，可以认为存在《民法典》第301条所规定的“重大理由”，依此，共同共有人有权协议分割或裁判分割共同共有财产，但协议分割不得损害申请执行人的利益。比较两种分割方法，从保护申请执行人的利益及诉讼效益角度考量，裁判分割是更优选择。
（二）顺位相同的优先购买权在强制拍卖中的适用规则
按份共有人优先购买权、有限责任公司股东优先购买权、合伙人优先购买权会产生竞存的情形。第一，顺位相同的优先购买权之权利人。在强制拍卖按份共有份额、有限责任公司股东股权、合伙份额时，其他的按份共有人、股东、合伙人都享有优先购买权，而被执行人不应享有优先购买权。在强制拍卖中并不存在共有人的意愿，故无法依此确定优先购买权人，而由于按份共有人对内始终要承担按份责任，此时，从按份共有人的法律地位上说，他们既是债务人，也是债权人，故宜认定全部按份共有人都享有优先购买权。此外，应当赋予法院以裁量权，由法院根据案件实际情况，依据有利于实现强制执行的原则，决定是否继续进行强制拍卖程序。
第二，关于强制拍卖中优先购买权的竞买规则，仅有司法解释涉及，《民事强制执行法（草案）》第120条第1款亦沿用了其确定的“跟价法”。 在跟价法中，优先购买权人需要在拍卖中不断跟进最高价，而在优先购买权人跟进最高价后，其他竞买人仍可以出更高的价格。只有在其他竞买人不再提出更高价时，优先购买权人才能以最后的最高价拍得拍卖物。该法较“询价法”更有利于协调竞买人之间的利益，是合适的选择。
第三，关于强制拍卖中顺位相同优先购买权的竞买方法，应当采取实体法上的“比例购买法”。对于该法的计算，应当理解为按照转让时的份额比例行使权利。与实体法相对，司法解释分别确立了“抽签确定法”“最先出价法”两种不同的优先规则，而《民事强制执行法（草案）》第120条第2款则采取了“最先出价法”，违背了实体法的规定，也不利于保护其他优先购买权人的利益。
优先购买权是一项重要的实体法上的权利，在强制拍卖中也可以适用。在实体法上，存在着顺位不同、顺位相同的优先购买权。前者主要发生在出卖按份共有的租赁房屋时的按份共有人优先购买权与承租人优先购买权之间；后者在出卖共有份额时的按份共有人优先购买权、出卖共有租赁房屋时的按份共有人优先购买权、有限责任公司股东优先购买权、合伙人优先购买权中都会发生。在拍卖中，优先购买权的竞买规则有“跟价法”与“询价法”之分，司法解释和《民事强制执行法（草案）》采纳了“跟价法”，这是适宜的。对于顺位相同的优先购买权，实体法确立了优先购买权之间的平等原则，在竞买方法上采取了“比例购买法”。但司法解释却采取了“抽签确定法”“最先出价法”，这不符合实体法的规定，应予废除。对此，强制执行法应当遵循实体法的规定，将“比例购买法”确定为顺位相同的优先购买权的竞买方法。
（本文文字编辑颜佳怡。本文未经原文作者审核。本文为中国民商法律网“原创标识”作品。凡未在“中国民商法律网”微信公众号正式发布的文章，一律不得转载。）
