在物权意义下购房者的权益能获得更全面的保护，因而需要分析不同情形下购房者权益的物权化层级，来确定对购房者保护的方式及强度。

（一）房企破产语境下购房者权益的物权化层级

购房者的权益存在预告登记、“网签”、未预告登记且未“网签”等多种情形，每种情形的物权化程度需考量债权是否被公示、是否具有法定的公示效力、是否具有法政策的倾向保护等。具体而言，首先，经过预告登记的购房者权益可称为物权期待权，具有较高的物权化层级。其次，未具有法定公示效力的“网签”加上其他履行要素，可在一定程度上保护购房者。最后，未预告登记也未“网签”的购房者权益并无公示，第三人无法知悉相关权益的存在，此种情形下的购房者权益物权化层级最低。

（二）  房企破产中购房者权益保护的多层次展开

在房企破产语境下，与购房者权益对立的“非购房者权益”涉及多方主体，需进行多层次的利益衡量。多层次利益衡量的第一层次是明确购房者权益是否具有优先性。对此，《建工合同司法解释（一）》第36条与《执行异议和复议规定》第29条对支付全部或大部分购房款的消费型购房者提供了对抗任何债权人的保护。多层次利益衡量的第二层次是阐明具有优先性的购房者权益在具体实现时，该如何与破产管理人选择解除权以及“个别清偿禁止”等规则下其他破产债权人的利益相协调。

（一）房企以房屋进行抵押的情形

1.以建造完毕的现房进行抵押之情形

若购房者预告登记于抵押权设立前已完成，购房者就可通过预告登记保护自己的权利，限制破产管理人的解除权。在房企破产时，经预告登记的现房购买者最终可以取得房屋所有权。以上分析同样适用于房企以房屋和建设用地使用权共同设立抵押的情形，因为预告登记具有相同的限制房屋和建设用地使用权处分的效力。预告登记的债权应当能够对抗建设工程价款优先受偿权。另外体系解释下将《执行异议和复议规定》第30条中的预告登记主体限缩为消费型购房者较为合理，但无需考量其购房款支付情况。同时，为了保护建设工程价款优先受偿权人，应将购房款视为建设工程的代位物而可请求优先就相应购房款受偿。当然，建设工程价款优先受偿权需要排除购房款中建设用地使用权的价值，然后依据建筑物价款是否特定化来决定是否优先受偿。

2.以期房的在建建筑物进行抵押之情形

与现房买卖不同，在期房买卖中，房企不是以建造完毕的房屋而是以在建建筑物进行抵押。依照相关规定，建设用地使用权与在建建筑物一并申请抵押权首次登记，但抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。但房企很有可能在房屋建造完毕前已陷入破产，除非房企在破产重整情形下将房屋建造完毕，否则购房者只能主张房屋买卖合同下的违约损害赔偿。如果购房者于在建建筑物抵押权设立后再申请预告登记，除非抵押权人同意进行在建建筑物抵押权的注销登记，否则只能按未预告登记处理。类似地，在期房抵押情形下，预告登记债权也可在构成消费型购房时对抗建设工程价款优先受偿权，但也仅在房屋建造完毕、符合过户条件时才能主张，否则仅能主张违约损害赔偿。

（二）房企以建设用地使用权抵押之情形

对于在建造房屋之前就将建设用地使用权抵押的情形。依照《民法典》第417条，抵押权人对新增建筑物所得的价款无优先受偿权。如果购房者后续进行了预告登记，新增建筑物在预告登记有效期内也无法设立抵押权，购房者购买之房屋也就不属于抵押物，但仍须依据房地一体原则一并处分。购房者可以获得房屋所有权，但是由于一并处分，已登记的建设用地使用权抵押权仍应由购房者承受。在建设用地使用权抵押权实现时，需一并处分房屋和建设用地使用权，与购房者所有权产生冲突，两者之间就存在法律漏洞。

妥当的解决方式是重新进行利益衡量。银行等融资机构作为强势的抵押权人，其为融资贷款获得保障的手段众多，且在合规上应预见到以建设用地使用权进行抵押带来的风险；而普通购房者的利益应优先被考量。因而，在一并处分建设用地使用权与房屋所有权时，可考虑购房者拥有优先购买权。在具体操作上，购房者获得房屋所有权的前提是支付全部购房款，但可进一步区分破产房企实际获得购房款的时间点。其一，若房企在进入破产程序之后获得购房款，则破产管理人应当购房款能否特定化分别处理。其二，若房企在进入破产程序之前获得购房款，同样依据购房款可否特定化进行处理。此时，若还存在建设工程价款优先受偿权，则依据前述分析，在消费型购房情形下也可考虑赋予购房者优先购买权。对于购房者支付的购房款中房屋价值所占的比例也应按照购房款支付时间点和是否可特定化来决定是否优先清偿建设工程价款。

（一）“网签”的法律效力

由于"网签“与登记具有信息勾连性和互通性，其可在一定程度上保障购房者权益。虽然“网签”在法律上与预告登记不同，但实际上不动产登记部门在进行其他房屋登记时均受制于“网签”。因而，理论上“网签”也应当具有与预告登记一样的保障购房者权益的功能。

（二）“网签”下对房屋给付债权的特别保护

由于“网签”与房屋登记的信息共享仅存在于房屋买卖情形，因此仍有疑问的是“网签”之后的债权可否对抗有抵押权的债权。“网签”公示附加其他履行要素才予保护购房者更为妥当，也更能平衡购房者与其他债权人的利益，这些履行要素包括交付（移转占有、实际入住等）、支付全部或大部分购房款等。类推《不动产登记暂行条例实施细则》第75条可以得出，房企以房屋或在建建筑物抵押时，登记机关均会审查是否有已“网签”的商品房。若房企以建设用地使用权进行抵押登记，“网签”需加上其他履行要素。对于建设工程价款优先受偿权，仅消费型购房者才能在“网签”附加其他履行要素时排除其优先性。

对于购房者既未预告登记也未“网签”时的权益是否以及如何保护，仍需区分房企是以房屋还是以建设用地使用权进行抵押。

（一）房企以房屋进行抵押之情形

1.支付全部或大部分购房款者特别优先权的属性

（1）消费型购房者法定特别优先权的正当性

在购房者支付全部或大部分价款的类型中，购房者权益是否能够对抗银行的抵押权？首先，银行等融资机构有抵押权的债权应当优先于购房者的债权。其次，支付全部或大部分价款的消费型购房者应能够对抗银行的抵押权。最后，在法政策考量上倾斜保护普通消费型购房者。

（2）消费型购房者法定特别优先权的适用条件

此处的商品房消费者仅限于2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的商品房消费者。同时，优先性并不等于取得房屋所有权。购房者能否要求过户并取得房屋所有权取决于房屋买卖合同能否继续履行，在房企破产情形下就需考虑《企业破产法》第18条中破产管理人的选择权以及第16条中“个别清偿禁止”的规定。

2.支付全部或大部分购房款者特别优先权的实现

如前所述，在预告登记情形下，破产管理人对房屋买卖合同的解除权应受限制，且不受禁止个别清偿的影响，从而可通过继续履行使购房者获得房屋所有权。但在未预告登记亦未“网签”时，对此需区分支付全部购房款和支付大部分购房款两种情形。同时，若破产管理人解除权受到限制，可否继续履行也需要分析对禁止个别清偿是否构成影响。

（1）支付全部购房款之情形

已支付全部购房款的房屋买卖合同，不属于《企业破产法》第18条规定的双方均未履行完毕的情形，因此破产管理人无解除权。同时，当该合同的继续履行不损害其他破产债权人利益时，则不构成个别清偿，可在房屋建造完毕后继续履行并完成过户手续，使购房者取得房屋所有权。

（2）支付大部分购房款之情形

支付大部分购房款之情形在解释上应属于“双方均未履行完毕”，但最终能否解除还需回到《企业破产法》第18条的规范目的进行解释。考虑到履行合同与违约责任承担之间并无差异，承担违约债权还可能增加拍卖、评估等费用，履行合同还能获得剩余购房款。因此，履行合同通常并不会给破产企业造成损失，不影响破产财产的最大化，可以继续履行合同。“支付大部分购房款”的支付比例判断可参照适用《执行异议和复议规定》第29条的规定。

（二）房企以建设用地使用权进行抵押之情形

已支付大部分或全部购房款的购房者可以基于其生存权保障的法政策考量，对建设用地使用权的处分所得也享有优先受偿权。《执行异议和复议规定》第29条的规定使购房者优先权直接可对抗其他所有具有优先性的债权。同时，考虑到购房者的购房款包含了房屋等建筑物与建设用地使用权的对价。因此，购房者的优先权应及于房屋等建筑物和建设用地使用权。已支付全部或大部分购房款的购房者优先权的实现方式，仍可参照上述继续履行路径，在符合条件且房屋建造完毕后可完成过户登记。但同样地，银行等抵押权人以及建设工程价款优先受偿权人对购房款可依照上述购房款取得时间以及是否特定化区分建设用地使用权与房屋价值的比例决定如何清偿。

房企破产中购房者权益的保护需以购房者权益的物权化层级为脉络，区分预告登记、“网签”、支付全部或大部分购房款等类型，并将“非购房者权益”嵌入权利优先与否及其实现的制度框架中，区分其与购房者权益进行衡量的层级。

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文献链接：《房地产企业破产中购房者权益的保护》